На главную

Вопрос, где лучше и удобнее жить — в собственном доме или квартире — обсуждается в России довольно активно, но все равно остается открытым. Одни предпочитают пусть маленькую, но квартирку в городе, другие считают, что нет ничего лучше собственного дома, даже в пригороде и не со всеми удобствами, но зато с участком земли.

СМЕНА ПРИОРИТЕТОВ:
КУРС НА МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

18a4985ada6006abccc0d9db05ea245a.JPGНи для кого не секрет, что последние несколько десятилетий особенно активно в стране развивалось строительство мегаполисов, а вот деревни, села и небольшие города вниманием были обделены. Хотя теоретически огромная территория страны позволяет большому количеству ее жителей обзаводиться собственными домами. Мировой экономический кризис, коснувшийся строительного бизнеса, внес свои коррективы в ситуацию — некоторые крупные стройки либо приостановили работу, либо заморожены. Выход из положения большинство увидело в развитии малоэтажного строительства. Тем более что многие жители многоквартирных зданий не прочь сегодня разменять/продать свою жилплощадь, чтобы поселиться в малоэтажном домике на земле, коттедже или таунхаусе. А значит, менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни.

В Техасе, например, около 64% населения проживает в индивидуальных домах, примерно такое же положение и в большинстве штатов США. Частные дома за рубежом, в зависимости от достатка хозяина, могут иметь от 1 до 3 этажей. Обязательное приложение — участок земли с газоном и достаточно большим задним двором, где нередко устраивают бассейн или живописный садик с верандой. Всем известен еще один принцип американцев — каждому члену семьи — отдельная комната, плюс еще общая, семейная или гостиная.

ПЛЮСЫ ЖИЗНИ В ЧАСТНОМ ДОМЕ

В отличие от россиян практичные жители Европы, Америки и Канады давно решили вопрос в пользу индивидуальных домов как в городах, больших и малых, так и в сельской местности. И неудивительно. Хотим мы этого или нет, но сегодня город все больше превращается в «место для работы» — деловых встреч, совещаний, переговоров. Именно поэтому все более привлекательным «местом для жизни» становится свой дом.

Смотрите сами:

Замечено, что люди, живущие в собственном доме, так сказать «на земле», выглядят моложе и меньше болеют. Что тут странного? Таунхаус, частный дом или коттеджный поселок, расположенный на окраине или на небольшом удалении от города, дают возможность дышать чистым воздухом.

Если говорить об экологической обстановке в городе Омске, то картина, к сожалению,  складывается неутешительная.

В частном доме никто, кроме хозяев, не может распоряжаться его территорией. И планировку, и интерьер, и пристройку к дому каждый волен сделать на свое усмотрение.

У владельца квартиры не всегда получается воплотить все планировочные решения в жизнь. Порой ограничения связаны с конструктивными особенностями дома. Иногда создать максимально комфортный интерьер не позволяет площадь.

Владельцу частного дома никогда не приходится задумываться о безопасности своего «железного коня» — он всегда может поставить его на своей территории или в гараж, закрыв ворота надежным замком.

В городе не всегда удается поставить собственный автомобиль во дворе — приходится искать ближайшую платную автостоянку.

При малоэтажном строительстве стоимость предложения «квадрата» в доме эконом-класса колеблется от 25000-27000 рублей. При этом использование современных технологий малоэтажного домостроения позволяет добиваться дальнейшего снижения себестоимости строительства. Сроки возведения индивидуального дома значительно короче, чем многоквартирного.

В многоквартирных жилых домах соответствующего уровня стоимость «квадрата» колеблется в новостройках от 26000 до 45000 рублей (средняя стоимость 35000 рублей), а на вторичном рынке — от 28000 до 50000 рублей (средняя стоимость 43000 рублей).

Располагая среднемесячными доходами на уровне 35-42 тысяч рублей, среднестатистическая омская семья из 3-х человек имеет возможность приобрести с использованием ипотеки индивидуальный жилой дом общей площадью 80-90 квадратных метров или 2-х комнатную квартиру в панельной многоэтажке на периферии площадью 50-60 квадратных метров.

Как это ни странно, загородные поселки также решают транспортную проблему. Вместо того, чтобы стоять в пробках, можно за 20-30 минут доехать от собственного дома до работы. Только нужно правильно подобрать земельный участок для строительства или покупки дома.

В городе в час пик время нахождения в пробке может составлять от 20 до 50 минут.

866f87c01c901b2ad86fa31a90578dd4.JPG

В современных частных домах имеется все оборудование, обеспечивающее комфортные для проживания условия — водоснабжение, автономное отопление, санузел. Если вода берется из собственной скважины и проходит через двухконтурный котел, то ежемесячно можно платить только за электричество и не бояться, что могут отключить отопление или горячую воду.

В городских квартирах обязательна ежемесячная оплата коммунальных услуг, причем немалая, и не всегда человек может разобраться, за что именно он платит, и откуда берутся такие расценки.

Кроме того, с 1 января 2013 года в платежках ЖКХ планируют добавить новую строку — отчисления на капремонт. То есть, жильцам многоэтажек придется выкраивать ежемесячные взносы в «общий котел». Платить придется от 3 до 10 рублей с одного квадратного метра, конкретные суммы сборов определят местные власти. В целом квартплата повысится примерно на 15%! Прежде проводить капремонт регионам помогал фонд ЖКХ: на капитальный ремонт многоквартирных домов с 2008 по 2012 год было выделено 214 миллиардов рублей! Теперь фонд будет «спонсировать» только переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Важно отметить, что в Российской Федерации в 2009 году Государственной думой также был принят Федеральный закон №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Экономия энергетических ресурсов начинается с установки приборов учета. Так, в статье 13 ФЗ №261 указано, что до 01 июля 2013 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны оснастить свои квартиры приборами учета горячей и холодной воды, электроэнергии, а также в указанный выше срок многоквартирные дома оснастить общедомовыми приборами учета энергетических ресурсов (холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии). В тех квартирах и многоквартирных домах, где собственники не установили приборы учета, закон обязывает энергоснабжающие организации (ОАО «Омскводоканал», МП «Тепловая компания», МП «Омскэнергосбыт») в срок до 01 июля 2013 года оснастить такие квартиры и многоквартирные дома индивидуальными и общедомовыми приборами учета, с отнесением расходов на собственников данных квартир и домов с рассрочкой платежа на 5 лет.

А еще 1 сентября в России вступило в силу Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» взамен Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

К слову сказать, новое Постановление вносит изменения в оплату коммунального ресурса, который «перерасходовал» дом. Объем потребления перерасходованного ресурса вычисляется из разницы показаний общедомового прибора учета и суммированных показаний счетчиков, установленных в квартирах. Если прибора в квартире нет, то в расчете учитывается норматив потребления.

То есть, если до 1 сентября 2012 года за перерасход воды в доме по показаниям общедомового прибора учета платили лишь те собственники и наниматели, в квартирах которых были установлены индивидуальные приборы учета, то теперь полученный из вычислений результат будет раскидываться на всех собственников и нанимателей, а также на нежилые помещения пропорционально занимаемой площади. Таким образом, даже если в квартире никто не прописан, собственнику квартиры все равно придется платить за коммунальные услуги на общедомовые нужды. У тех собственников, кто живет в доме, в котором еще нет коллективных приборов учета, в этой графе будет указываться норматив потребления на общедомовые коммунальные нужды.

Строительная компания может начинать заселение уже готовых частных домов и при этом продолжать дальнейшее строительство, скажем, всего коттеджного поселка.

В многоэтажном строительстве подобная практика невозможна. Чтобы сдать здание в эксплуатацию, необходимо закончить строительство всего дома целиком, заселять дом по мере сдачи этажей не получится.

Загородные дома предусматривают наличие 3-х, 4-х соседей. Тем более что они будут вам близки по социальному статусу. Исключаются обоюдные жалобы соседей на шум или громкую  музыку.

Проживая в городской квартире, можно запросто затопить соседа снизу и выплатить ему круглую сумму за дорогой ремонт. Согласитесь и с тем, что наладить контакт с несколькими семьями гораздо легче, чем с целым подъездом в многоэтажном доме.

И, наконец, сам по себе загородный дом — это не только удачное вложение денег, но и по-настоящему хорошее приобретение, которое никогда не подешевеет.

ant_0004_low.jpg

АНАЛИЗИРУЕМ И ДИФФЕРЕНЦИРУЕМ

Последние 10-15 лет, ознаменовавшиеся бурным, многократным увеличением объемов индивидуального жилищного строительства и резким изменением его типологического диапазона, буквально взорвали понятие «стандартное домостроение». Сегодня доля частного жилища приближается к половине вновь вводимого жилфонда, достигая 75% в отдельных регионах страны. На смену типовому проектированию пришло индивидуальное, рыночные отношения заменили государственно-распределительную систему, разнообразие стройматериалов и пожеланий заказчиков «сняло оковы» с архитекторов и проектантов, а право собственности на землю позволило именовать малоэтажный дом с земельным участком при нем полноценным малоэтажным жилищем. Если прежде малоэтажное жилище и одноэтажный дом являлись, по сути, синонимами, то сегодня — это совершенно разные понятия. Поэтому мы попросили экспертов — специалистов компании JUST FIT LIFE рассказать о критериях, по которым на данный момент можно дифференцировать малоэтажные строения.

Наталья ВАКУЛЕНКО, специалист компании JUST FIT LIFE:

Классифицируя малоэтажные постройки с точки зрения статуса, можно разделить их на три категории:
  • элитные коттеджи;
  • постройки бизнес-класса;
  • жилье социал- и эконом-класса.

Приведу несколько конкретных примеров. В Омске к эконом-классу я бы отнесла дома в «Новой Ребровке» и «Зеленой долине», к бизнес-классу — постройки в коттеджных поселках «Красноярка De luxe», «Курортный» и «Белояр», расположенные в санаторно-курортной Чернолучинской зоне. Единственное отличие в том, что «Курортный» и «Красноярка De luxe» расположены несколько ближе к Омску, чем «Белояр». К премиум-классу — коттеджи в поселке «Тихая речка». На это же звание претендует «Белкино». По крайней мере, по отзывам других застройщиков, в поселке представлены коттеджи из бруса с заявленной стоимостью от 8-12 миллионов.

Возвращаясь к классификации, отмечу, что постройки также можно ранжировать по типу:
  • малоэтажные многоквартирные дома — до 3-5 этажей;
  • сблокированные — таунхаусы;
  • индивидуальные коттеджи;
  • организованные коттеджные поселки.

Каждый из них имеет свои типичные черты. Если даже допустить, что сегодня строились бы пресловутые «хрущевки», они — хотя и имеют рост в 5 этажей — в современную трактовку малоэтажного многоквартирного дома не укладываются, ибо не отвечают целому ряду стандартов. Нынешние пятиэтажные (и ниже) дома рассчитаны на небольшое количество комфортабельных 1-, 2-х уровневых квартир площадью от 45 до 200 кв.м. Естественно, обязательно наличие встроенного гаража или охраняемой парковки неподалеку.

Таунхаус — индивидуальные сблокированные коттеджные секции (две и более), построенные как один дом. Обязательное условие — в каждую секцию (2-4 уровня) должен быть отдельный вход, а на первом уровне или в цокольном этаже размещается гараж. Владелец таунхауса обычно является собственником (или арендатором) придомового земельного участка от одной до трех соток. Таунхаус обычно — это часть малоэтажного комплекса, в состав которого нередко входит и малоэтажный многоквартирный дом.

Коттеджи рассчитаны на одну семью и предназначены для постоянного проживания (это не дачи!). Нынешний стандарт предложения на рынке предполагает наличие земельного участка от 10 соток, встроенный или пристроенный гараж, индивидуальный архитектурный проект. Последнее обстоятельство не исключает того, что отдельно стоящий коттедж может быть частью малоэтажного комплекса. У нас в городе малоэтажные многоквартирные дома премиум-класса представлены в жилом комплексе «Старгород». Площадь квартир в этих пятиэтажках соответствует заявленному классу: двухкомнатные — порядка 95 кв.м, 3-х комнатные — примерно от 103 до 128 кв.м, четырехкомнатные — от 135 до 150 кв.м, пятикомнатные 2-х уровневые — 183,60 кв.м. Среди достоинств также можно выделить более комфортную, чем в обычных домах, планировку и ограниченное количество соседей. В бизнес-класс я бы определила немецкий квартал «Бергер» с европейским — club house — характером проживания. К сожалению, сегодня сложно судить, какова степень реализации данного проекта. Если сравнивать со «Старгородом», то дома в квартале «Бергер» 3-х этажные, площадь квартир поскромнее. Организованная застройка таунхаусов опять же представлена в «Старгороде». Индивидуальные коттеджи в городе и области — это либо разрозненная индивидуальная частная застройка, либо серия домов, принадлежащих одному застройщику и им же реализуемых с минимальным набором коммуникаций, что мы сегодня и наблюдаем на подступах к «Ребровке», а также в частном секторе Омска — на улицах Северные и Рабочие. К сожалению, вид они, как правило, имеют крайне непрезентабельный, поскольку отсутствует единый архитектурный стиль, часть населения по ряду причин не в состоянии поддерживать приемлемый внешний вид дома, не все моменты разобраны по газификации, а финансовых вливаний со стороны Муниципалитета не предвидится. Подчеркну, что от качества и набора необходимых коммуникационных элементов зависят как комфорт, так и стоимость проживания в доме: если это будет газовое отопление — за него нужно будет платить одну сумму, если электрическое — совсем другую, свой колодец и автономная система нагрева воды — третью. Поэтому, естественно, что при покупке такого рода недвижимости люди в первую очередь обращают внимание на собственность земли и тип коммуникаций. Таким образом, мы плавно перешли к «вершине эволюции» малоэтажного строительства, по крайней мере на данный момент — организованному коттеджному поселку. Главный его плюс состоит в том, что управляющая компания помогает людям, особенно тем, кто переселяется из квартир в частные дома, урегулировать ряд вопросов, связанных обслуживанием общей площади и эксплуатацией коттеджа. То есть человек в организованном коттеджном поселке чувствует определенную социальную защищенность и комфорт. При этом каждый такой поселок имеет свои особенности. Например, в «Новой Ребровке», наряду с индивидуальными коттеджами, застройщик представляет и более бюджетный вариант — дуплексы.

Продолжая обзор, отмечу, что постройки можно дифференцировать по технологии строительства. Итак, классический и наиболее часто используемый при строительстве элитных домов материал – это кирпич. Нередко используются брус или оцилиндрованное бревно, поскольку сегодня вопросу экологии уделяется повышенное внимание. Разумеется, стоимость квадратного метра такого дома даже без отделки может составить 25 и более тысяч рублей.

Хорошим компромиссом между комфортом и стоимостью жилья, на мой взгляд, являются дома, наружные стены которых выполнены из кирпича, а внутренние — из качественного газобетона, что в свою очередь приводит к удешевлению фундамента. То есть, я в данном случае охарактеризовала материалы, которые часто используются для строительства домов бизнес-класса. Если рассматривать дома социал- и эконом-класса, то речь уже, как правило, идет о каркасных технологиях, сендвич-системах, а также использовании в строительстве качественных пено- или газобетонных блоков, что приводит в свою очередь и к удешевлению фундамента примерно на 40%, и строительных работ, и себестоимости проекта в целом.
example_482e9b189125f.jpg

Особое мнение

Александр САМСОНОВ, директор по развитию, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Курортный»:

Один из наиболее привлекательных сегментов рынка загородной недвижимости Омской области – рынок коттеджных поселков – начал формироваться относительно недавно. При этом он уже успел пережить стадию бурного роста и несколько неприятных спадов, причиной которых в свое время стали и деятельность недобросовестных застройщиков, и не подтвердившиеся слухи о неблагоприятной экологической обстановке в крупных курортных зонах области. Сегодня газеты и журналы вновь пестрят соблазнительными предложениями на участки с подведенными коммуникациями. Ответ на вопрос, почему речь идет именно о них, очевиден – они ликвиднее. Проблемой рынка загородной недвижимости остается его информационная непрозрачность. Многие горожане, порой просто не представляют себе, каким образом формируется стоимость земельного участка с подведенными коммуникациями и инфраструктурой. Не все, например, знают, что только подготовка проекта планировки поселка «съедает» порядка 500 тысяч рублей. Прибавьте сюда около миллиона за топосъемку и геологические исследования, без которых не может обойтись ни один проект, около полутора миллионов на проекты электрификации, газификации, водопровода, водонапорной станции и дорожной сети. Дополнительно необходимо оплатить госпошлины, порядка 450 тысяч рублей, на получение технических условий: на газ и электричество. К стоимости пакета проектной документации необходимо присовокупить затраты на строительство всех запланированных на территории коттеджного поселка объектов: электроподстанции, водонапорной станции, водопровода, дорожно-транспортной сети, съезда с магистрали, а также стоимость бурения скважин, оборудования территории осветительными приборами, проводки газопровода. К слову, протянуть газ к коттеджному поселку на расстояние менее одного километра обойдется в полтора миллиона рублей, подвести электричество – порядка 500 тысяч рублей и еще столько же придется заплатить за получение разрешения на эти работы. А на согласование и строительство перекрестка может уйти от 2 до 12 миллионов, в зависимости от типа трассы (федеральная/не федеральная). Не забудьте о стоимости трудозатрат и об инфляции. Разделив полученную сумму, а это примерно 120 миллионов, на количество участков коттеджного поселка (к слову, в КП «Курортный» их уже 230) мы получим стоимость технического присоединения к инженерным сетям. Даже в самом идеальном случае она составит примерно 600-650 тысяч рублей. Да и такая цена уместна только при условии, что точки врезки газа и электричества находятся не далее 1 км от поселка. Соответственно, предложения, где стоимость подведения коммуникаций для группы на 50 участков и более составляет менее 500 тысяч рублей, покупателя должны, как минимум, насторожить. Отметка 300 тысяч рублей на шкале стоимости – это уже зона риска. Здесь надо задуматься, каково будет качество исполнения предлагаемого проекта и все ли обещанные блага цивилизации вы, в конечном счете, получите в свое распоряжение. В коттеджном поселке «Курортный» мы делаем акцент на современные и надежные технологии: если водопровод, то пластиковые трубы, проложенные методом горизонтально-наклонного бурения, скважина – глубиной 126 метров с системой доочистки, электроснабжение – собственная подстанция с резервным питанием 220-380 вольт! То есть, принимая на себя функции управления мы не только обеспечиваем благоприятные и безопасные условия жителей поселка, но страхуем себя на перспективу от всевозможных рисков, а следовательно, и от серьезных финансовых затрат на их ликвидацию в будущем.

МЕХАНИЗМЫ СТИМУЛИРОВАНИЯ СПРОСА

Наличие возможности улучшения жилищных условий — важный показатель повышения благосостояния населения и предпосылка социальной и экономической стабильности. Поэтому несколько лет назад в нашей стране впервые заговорили о необходимости реализации национального жилищного проекта. Под эту идею был разработан пакет мер, направленных на формирование так называемого рынка доступного жилья. Но для стимулирования спроса, в том числе на малоэтажное строительство, использовались в основном только экономические инструменты: кредитные программы,инвестиционные программы.

Базисным элементом концепции была провозглашена ипотека. Чтобы создать условия для ее развития, была разработана нормативная база, создано федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на которое была возложена функция обеспечения игроков ипотечного рынка (коммерческих банков) дешевым и долгосрочным фондированием для выдачи кредитов гражданам под залог приобретаемой недвижимости.

Параллельно развивалось семейство государственных целевых подпрограмм в рамках федеральной целевой программы «Жилище». В последние годы государство увеличило объемы финансирования жилищной сферы: стало выделять средства на выкуп квартир для ветеранов, разрешило использовать для оплаты жилья родовые сертификаты. Началось строительство нового массового жилья для военнослужащих в рамках многомиллиардных госконтрактов. Был создан фонд содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС), который получил в управление тысячи гектаров федеральной земли, изъятой у других федеральных министерств, ведомств, сельхозакадемий, институтов и переданной под коммерческую застройку.

Однако сегодня становится понятно, что ставка исключительно на экономические инструменты стимулирования рыночного спроса на покупку жилья в собственность не вполне оправдалась. В частности Законодательство Российской Федерации не учитывает особенностей отношений, возникающих при строительстве и эксплуатации малоэтажных домов, в связи с чем малоэтажное жилищное строительство как способ улучшения жилищных условий граждан в Российской Федерации имеет недостаточное развитие, несмотря на то, что в последнее время приобретает все большее значение. Поэтому к существующим экономическим инструментам стимулирования сегодня добавились:

  • всевозможные формы рассрочек платежей
  • серия разработанных коммерческими банками и различными ипотечными корпорациями программ.

Также эксперты сегодня заговорили об административных ресурсах, без которых невозможно развитие малоэтажного сектора недвижимости. Речь в первую очередь идет о:

  • разработке и внедрении нормативной и правовой базы стимулирования индивидуального жилищного строительства
  • ускоренном оформление документов, которые необходимо предоставить в градостроительные комитеты адаптации проектов малоэтажных домов к конкретным условиям региона;
  • проведении научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, направленных на переход от типового проектирования домов к созданию открытой архитектурно-строительной системы на основе унификации конструктивных элементов
  • модернизации базы строительной индустрии и строительных материалов в регионах

В особую категорию специалисты выделили более узконаправленные «инструменты» стимулирования, инициаторами создания которых выступают застройщики, подрядчики, риэлторы, производители строительных материалов:

  • осуществление строительства пилотных объектов
  • создание действующих шоу-румов, позволяющих ознакомиться с «начинкой» того или иного строительного объекта
  • индивидуальное сопровождение клиента
  • организация демонстрационных поездок на строящиеся объекты
  • организация и освоение выпуска индустриальных конструкций, изделий и деталей для комплектации домов различных конструктивных типов

ОСОБОЕ МНЕНИЕ

Марина АЛЕКСЕЕВА, член совета директоров, директор по развитию направления «ИнБГ-БРОКЕРИДЖ»: Поддерживающие малоэтажное строительство банковские программы, в том числе и ипотечные, существуют. Однако сразу оговорюсь, что достойных проектов и объектов, которые банки готовы кредитовать, крайне мало. То есть оформить сегодня кредит на покупку загородного жилья относительно непросто. А если это недостроенный объект, то, скорее всего, ни один коммерческий банк не решится в нынешних условиях кредитовать такое жилье. Это объясняется сложностью оценки стоимости данного объекта и его низкой ликвидностью. Наиболее охотно банки кредитуют уже построенные и оснащенные коммуникациями частные дома, подлежащие, например, перепродаже. Также можно получить кредит под залог собственного жилья. То есть, когда у банка есть твердый залог, целевое использование средств, скажем так, «остается за скобками». По ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка. Причем возможен залог права аренды на земельный участок, на котором строится или будет построен дом. На приобретение или строительство загородного дома также предоставляется жилищный кредит. Наиболее лояльно к кредитованию объектов малоэтажного строительства относится «Сбербанк». Главное иметь на руках необходимый пакет документации по строительству. У ряда других банков обязательным является требование, чтобы строительство велось в поселках организованного типа. Помимо вышеобозначенных требований на период строительства необходимы, в одних случаях — дополнительный залог, в других — поручительство. Кроме того, банк проводит проверку разрешительной документации, назначения земли, факта подведения инженерных коммуникаций и надежности застройщика, страхуясь, таким образом, от возможных рисков. Последние могут возникнуть в случае дефолта или применения мошеннической схемы. Более того, как правило, по таким программам назначается повышенный первоначальный взнос. А значит, предложением могут воспользоваться единицы.

Застройщики, со своей стороны, чтобы привлечь покупателей, могут реализовать несколько типовых проектов и использовать действующие образцы в качестве демонстрационных. К слову, именно такой подход практикует компания «Жилстрой» в проекте JUST FIT LIFE. Подводя итог, остается лишь добавить, что, на мой взгляд, программа малоэтажного строительства не может развиваться без государственной поддержки. В одиночку такие проекты застройщику и клиенту «поднять» достаточно сложно.

Евгения БАСОВА, директор ООО «Открытый Мир», председатель комитета Омского Союза Риэлторов по взаимодействию с застройщиками, риэлтор проекта «Коттеджный поселок «Новая Ребровка»:

О СПОСОБАХ ПОКУПКИ СТРОЯЩЕГОСЯ ЗАГОРОДНОГО ДОМА

Альтернативой ненадежной схеме покупки земли с подрядом является заключение инвестиционного контракта. Земля оформляется на юридическое лицо, которое разрабатывает проект, согласовывает его, после чего получает разрешение на строительство всего поселка и параллельно ведет продажи в виде инвестиционных контрактов на строительство конкретных домов. Земля передается покупателю в собственность только после сдачи поселка в эксплуатацию. При этом очень важно, чтобы инвестиционный контракт касался не одного дома, а поселка в целом. Люди, вкладывающие деньги в возведение конкретного дома, являются соинвесторами большого проекта по строительству поселка, у которого должен быть четкий срок завершения. Этот алгоритм действий хорош для покупателей тем, что концепция застройки поселка не будет изменена, но многих он заставляет волноваться: права собственности человек получает не сразу. Застройщику надо не просто купить-продать землю, а подготовить и согласовать исходно-разрешительную документацию, разработать проект и т. д. Такая схема дисциплинирует и застройщика, и покупателя. Если первый не соблюдает установленные сроки сдачи поселка, к нему применяются штрафные санкции, если второй не платит четко по графику — его тоже ждет штраф. Заключение инвестиционных контрактов является самым надежным на сегодняшний день способом приобретения жилья. В этом случае покупатель получит то, что ему обещают, в то время как договор подряда в основном заключают, чтобы избежать ответственности. Но, конечно, надо обращать внимание на имя застройщика, проверять на месте, что уже сделано и как идет строительство.

Светлана ШЕВЧЕНКО, заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства Администрации Омска:

В Генеральном плане Омска (а этот документ предусматривает развитие города до 2025 года) не много территорий, отведенных под малоэтажное строительство. Одна из них находится за улицей Волгоградская на Левобережье, в районе так называемой «Долины нищих». Наиболее перспективное направление развития города — южное. За улицей Молодова находятся участки двух товариществ — «Новая Московка» и «Московка-3». Еще одна территория из этой категории предусмотрена в том же направлении, в районе поселка Светлый. Здесь уже ведет строительство компания «JUST FIT LIFE». Возведение малоэтажного жилья в Ленинском округе предполагается и в районе улицы Воровского и поселка Армейский. Индивидуальная жилая застройка частично останется в Порт-Артуре и на Московке (за улицей Машиностроительная), на берегу Иртыша в районе жилмассивов Новая станица и Черемуховское. Небольшие участки по генплану находятся в районе улиц Железнодорожных в Октябрьском округе, улицы Барнаульская и Раздольная (последняя — на левом берегу Оми) в Центральном округе. Есть такие зоны в поселках Крутая горка и Береговой, в жилмассивах Степной и Загородный. Предполагается, что территория садоводческих товариществ Заря-1, 2, 3 и поселка Карьер в Ленинском округе должны быть заняты малоэтажным жильем. В идеале вышеобозначенные участки должны застраивать индивидуальными жилыми домами комплексно. Но уже с 90-х годов эти земли начали выкупать застройщики и товарищества собственников жилья. Остались отдельные участки, и сейчас ведется поиск резервных территорий. Мы писали и в Министерство строительства, и в Министерство имущественных отношений, поскольку понимаем, что нужны дополнительные земли для малоэтажного строительства. В качестве резерва можно использовать огромные территории за Окружной дорогой, которые принадлежат Министерству обороны РФ. Сейчас они никак не эксплуатируются. К числу резервных стоит отнести и земли аэродрома Омск-Северный в районе поселка Осташково, если проект реконструкции так и не будет реализован. Помимо этого, на мой взгляд, нужно задействовать земли Омского района. Тем более там уже появляются коттеджные поселки и со временем должен начаться процесс слияния с городом. Городская черта врезается вглубь в районе СибНИИСхоза, улицы 10 лет Октября, населенных пунктов Ракитинка и Приветная. Здесь могло бы также развиваться малоэтажное строительство. При этом в районе улиц 1-21 Амурская и 1-36 Северная, где сегодня находится много индивидуальных жилых домов, в перспективе малоэтажного жилья должно быть мало (есть участки смешанной застройки, на которых разрешено мало- и многоэтажное строительство). Территория близка к центру города, поэтому здесь предусматривается возведение многоэтажных домов и снос частного сектора. Аналогичная перспектива ожидает улицы Красных Зорь и 20 лет РККА. Таким образом, проблема номер один — небольшое количество земельных участков. На втором и третьем местах — обеспечение инженерно-транспортной и социальной инфраструктурами. Оптимальной структурой для развития малоэтажного строительства, на мой взгляд, является товарищество собственников жилья. Это может быть и коммерческая организация, но пока таких застройщиков мало. Для развития этой отрасли строительства в одном направлении должны работать ресурсоснабжающие организации, необходимы городские и областные целевые программы (возможно, с участием федерального бюджета). Определенного уровня должна достигнуть платежеспособность населения. Но все развивается, и постепенно, при осознанных действиях и общей заинтересованности, при общей социальной политике государства, появится и доступность такого жилья для населения.

Заказать бесплатный звонок
Ваше имя, Компания Телефон